常见贷款违约原因
抵押贷款合同的当前条件不再满足借方需求时，若想在任期结束前进行更改，可以重新协商房屋贷款合同，这也被称为违反合同或者违约。这种情况其实有时是不可避免的，比如：
- 利率下降了：即使考虑到罚款，获得新的抵押贷款也可以降低总支出。
- 财务状况发生了变化：如果他们的财务受到打击，有些人会选择以更长的摊销期限进行加按（Refinance）或提前还款。
- 打算购买新房并计划搬家：对于近期希望升级或搬家的人来说，可能需要新的贷款
- 家庭情况发生了变化：孩子问题，夫妻问题，导致可能需要出售或重新贷款
- 不再需要房屋：也许您需要搬迁到另一个国家工作或不再想要房子
拓展阅读：贷款利率扫盲
贷款合同违约成本
贷款违约的罚金取决于借方拥有的贷款类型以及还欠多少。
如果借方用的是开放式贷款，那取消合约没有任何罚金；但现实是大多数人都为了更低的利率选择了封闭式贷款，因此面对的罚金可能包括：
- 提前还款罚金（prepayment penalty）
- 管理费（Administration Fees）
- 评估费（Appraisal Fees）
- 重新投资费（Reinvestment Fees）
- 一笔贷款解除费（Mortgage Discharge Fee），以取消您当前抵押贷款的费用并注册新的抵押贷款
使用的公式基于当前贷款是固定利率还是浮动利率。
- 固定利率贷款通常使用利率差 (IRD) 来计算罚款。使用的公式是您签署抵押贷款时公布的利率减去当前抵押贷款利率。然后将该数字乘以您的剩余余额并除以 12。然后您需要将其乘以您的任期剩余月份。
- 浮动利率贷款的直接罚款是三个月的利息。
拓展阅读：利率差IDR的计算方法
提前续订：混合与扩展
一些贷款机构可能会允许借方在贷款期结束前提前延长贷款期限。这个方法通常不会有罚金，因为新利率与旧利率混合，也称为”混合与扩展“。
贷方有义务告知借方利率的计算方法，以及其它可能产生的费用（如管理费）。
混合利率是如何算出的
为便于说明，我们将在下方简化混合利率的计算，所以不会考虑管理费等额外支出。
计算混合利率
假设自签署贷款合同以来利率已经下降。为了享受到低利率的低息，我们要计算下新的混合利率。
举个例子：
- 贷款余额：$ 200,000
- 剩余摊销：22年
- 当前利率：5.5%
- 距离贷款期结束的月份：24
- 当前贷方提供的 5 年期当前利率：4.0%
- 当前期限：5年或60个月
- 付款频率：每月
| 计算混合利率的步骤 | 参考案例 |
|---|---|
| 第 1 步：将当前利率乘以当前期限剩余的月数 | 5.5% x 24 个月 = 132 |
| 第 2 步：从当前贷款期剩余的月数中减去新贷款期的月数 | 60 个月 – 24 个月 = 36 个月 |
| 第 3 步：将今天的利率乘以新贷款期的月数与当前贷款期的剩余月数之差 | 4% x 36 个月 = 144 |
| 第4步：将第1步和第3步的结果相加 | 132 + 144 = 276 |
| 第5步：将第4步的结果除以新贷款期的月数 | 276 / 60 = 4.6 |
如果是混合和扩展选项，那么未来 60 个月的贷款利率将为 4.6%。
更换贷方
更换贷方最常见的理由是更低的利率，所以我们不妨对比下这么操作的成本。
违约成本计算
假设另一个贷方承诺提供 3.75% 的利息。要解除与当前贷方的合约，需要支付 6,000 加元的提前还款罚金。
| 费用 | 当前贷方 （使用混合和扩展方案） | 贷方 A | 贷方 B |
|---|---|---|---|
| 利率 | 4.6% | 3.75% | 3.5% |
| 新的 5 年期限内支付的利息 | 36,701 加元 | 34,350 加元 | 32,005 加元 |
| 提前还款罚金 | $0 加元 | 6,000 加元 | 6,000 加元 |
| 重新签贷款的总成本 | 36,701 加元 | 40,350 加元 | 38,005 加元 |
可见，在此案例中选择与当前贷方的混合扩展选项时成本相对更低。
贷款毁约的利弊
优点
- 整个贷款期内支付更少的利息
- 降低每月持有成本
- 如果付款保持不变，可以更快地还清债务
- 锁定较低的利率可以更好地为未来做预算
缺点
- 需要支付罚款
- 当初做贷款的返现福利，如今需要按比例返还
- 考虑到各种杂费，可能会导致毁约的代价比较大
- 新房贷要求通过压力测试