加拿大房地产概况
对于多数人来说，投资加拿大房地产并拥有属于自己的一套住房仍然是最大的一笔投资。
加拿大房地产的长期投资价值 CMHC的数据显示，过去25年，加拿大房地产的平均价值每年增长超过5%。
在这期间，加拿大房地产经历了2008年的全球性金融危机，当时甚嚣一时的房地产市场崩溃论也从未变成现实。 新冠疫情爆发前，加拿大房地产市场最大的风险之一是房贷利率上升的威胁，但后疫情时代政府大规模的支出以及疲弱的经济增速意味着借款利率在较长一段时间内大概率将维持在低位。 相比其他投资品，房地产投资的一大特征是低风险。住房价格的短期下跌跟股价或类似比特币价格的下跌不是一回事。在多数情况下，房地产的买卖频次要低得多，这降低了房价下跌成为投资者实际损失的风险，也为房价的复苏提供了时间。
不论市场如何投资趋势可能多变，但拥有一套房子的需求是永远都不会改变的。
加拿大的房子类型
在加拿大，其实地区的房子类别和样式有些许不同，比如温哥华的房子通常没有地下室，蒙特利尔有一种Plex，介于公寓和连排屋之间。
蒙特利尔老城区的Plex通常很有特色，几套房子叠加在一起，一个产权多个门牌，各自独立。
但按照常见规律来说，加拿大房屋类型可以分为：
独立屋 （Detached）
也就是很多人口中的”别墅“。四面墙都是一家，通常有前后院。大部分人最喜欢这种独门独户的（Detached House），占地最大，住起来最舒适，非常适合有孩子的家庭。因为无论是冬天铲雪还是夏季愿意都得DIY，独立屋通常没有管理费/物业费（Maintenance Fee/Strata Fee）的说法。
半独立屋 （Semi-detached)
半独立就是两家公用一个墙，如果屋顶到了年龄需要换，必须是邻居两家商量好一起换，以便房屋质量和风格保持一致。与独立屋类似，半独立屋通常没有管理费/物业费的说法。
连屋（Linked）
连屋大多是两层，在外形上与独立屋没有什么不同，只是两户外墙之间的间隔较小，一般仅能容一人侧身通过。房屋的基础有一部分或者全部与另外一户相连，有的连屋也有两户的车库连在一起的。
镇屋 （Townhouse)
镇屋就是“连排”别墅，一般有4家或者更多连在一起，每家的占地面积就小很多。而在末端的townhouse，相当于只有一边是毗连的，更像半独立，售价上也通常更高。
镇屋有的有管理公司有的没有，通常温哥华的镇屋收管理费的情况多于多伦多，购买时需要注意甄别。
公寓 （Apartment）
国内最熟悉的形式，也有公摊，有物业费。交通和景色决定了公寓的售价。
很多人以为Condo/Condominium就是公寓，或者独立屋一定不交物业费，其实这些都是误解。Condo严格来说只是一个概念（多人，有管理费/物业费），不是房屋类型。
很多房子在建时土地产权就设为Condo，屋主只拥有该房子所占地的产权，或者加上一部分房子外，比如车道和前后院的占地。但公共区域的土地属于该社区所有屋主，那么就需要雇一个物业公司来统一管理共有的土地，自然要交物业费，费用从几十到上千加元不等。
所以，其实Condo也包括共管独立屋，半独立屋 ，镇屋，公寓 。但是共管公寓最常见，所以在大家经常称公寓指代Condo，逐渐形成一种习惯。
酒店式公寓通常叫Apartment，由一个物业公司集中管理和外租，且只租不卖。很多留学生刚来加拿大，或是退休的老年人会选择租这一类公寓，没有独立房东，缴租和维护事宜只需跟大楼管理员沟通。大楼有统一的洗衣房，娱乐室等设施。公寓的房租经常包水电，没有独立的水电表。
此外公寓通常分为High-rise和Low-rise，即高层建筑或低层建筑。每个省定义不同，且一直在更新。习惯上6层以内的都为低层。
镇屋公寓（Condo Townhouse）
Condo Townhouse其实就是Townhouse与Condo的一种结合，常见的背靠式（back-to-back），层叠式（stacked）的单元布局，让Condo Townhouse“不但有”左邻右舍“，也可能有“上邻下舍”，但楼层通常3层以内。也因为是多人单位的缘故，有管理费。
加拿大房子的结构
除了高层公寓，大部分北美的房子都是木头建的，与欧洲完全不同，所以影视作品中一拳打穿墙壁真的不是不可能。木质结构原因主要有以下几点：
- 北美森林覆盖率49.24%，森林总面积491万平方公里，相当于世界森林面积的10％、亚洲森林面积的总和。从绿色的面积可以看出加拿大的森林资源非常丰富。
- 将木材改造成建房子以及装修可用的半成品，放到店里卖，无论对承包商，和想要装修房子的屋主，在搬运/修改/安装上，相比水泥等材料，就容易也便宜很多。对于人工高昂的加拿大，此方法更受欢迎；
- 但加拿大地广人稀，房屋密度小，即便一家着火，邻居也不会纷纷遭殃。此外，现在木质房屋防火等级也逐渐提高，而只要好好维护，木房子的寿命却很高，很多100多年的房子，依然很有吸引力。
- 北美人，尤其是年轻人因为工作等因素搬家频率相较欧洲更高，鲜有人在一幢屋子里住一辈子的情况
就一般独立屋而言，木结构房屋的主要纵向称重一般由墙骨（Stud）完成。为了支撑住墙骨带来的压力，在其底部有一条横梁（Bottom Plate）。而其顶部也有一条横梁，用来支撑上一层的结构或者房顶的重量，叫Top Plate。在开窗户或门的位置，为了支撑其上方的墙体重量，要加一条横板。内侧的横版叫顶梁（Header），外侧的横版叫过梁（Lintel）
加拿大房屋的一些常识
装修和家电
因为人工贵，不得不考虑改造的成本。在加拿大，大部分人买房是买二手的，看房时除了房屋骨架，重点看装修。不会像国内买二手房，经常全部推到重来。即便从建筑商处买一个新房子，也一定是装修好才交房的，好处是可以协商装修方案和细节。
除了装修，加拿大买房还包含电器，煮饭的炉子，冰箱，洗衣机，烘干机，洗碗机这几大件也与房子一起卖。所以电器的高级程度也含在房价里。如果买新房，可能需要在售价上再加上电器的价格，可以让承包商安装好，也可以自己买来安装。
在建房时，建筑商会根据每个房间的尺寸和位置直接打造衣柜或衣帽间，不需要再单独买衣柜。
当然，如果买了房住了几年，还想装修，或者换家电，自然也是可以的。如前面所说，装修材料大部分是木材半成品，工具的种类又非常多，所以操作简单，环保，不会很多粉尘和噪音。
供暖和热水
如今大部分房子都通过烧天然气来供暖，每个房子有一个独立的锅炉，独立的表和开关，所以即使在夏天，你觉得冷，也可以开暖气。
在建房时，建筑商就会把管道铺好，锅炉通过天然气把空气加热，再将热风从通风口吹到每个房间里，有专门的管道换气。为避免一氧化碳中毒，每个房子都有一氧化碳检测器，消防局会定期来进行安全常识普及。
图左长方体是锅炉，右面的圆柱体是热水器。
每个房子也有一个大热水器，可以保证24小时热水不间断。热水管联通整个房子，包括洗衣房，卫生间，厨房，洗碗机等。
空调
与暖气公用一套管道系统。开空调时，空调压缩机制冷，将冷气从通风口通到房间里。每个房间都有一个这样的通风口，开空调时吹冷风，开暖气时吹热风。
面积
但在加拿大买房子一个房子的结构，装修，社区，院子，车库数量等都是价格的考量因素，使用面积（尺价）只是一个参数，不会被特别强调。我们买房时都不知道精确的面积，而加拿大也没有一额全国性的计算房屋面积的标准。
加拿大土地权
加拿大房屋交接以后，也从律师那儿拿到了房产地契文件是一张印着Land TitleCertificate的纸。没有严格意义的所谓“房产证”一说，每个省都有其独立的地产所有权计算机登记数据系统（托伦斯业权登记注册系统 Torrens System）。
在加拿大，如果你买了房子，你的律师会负责给你去Land Title Office登记产权，收到证书（Land TitleCertificate）后会转给你，样子就是一张普通的纸，上面有房子的信息、注册日期和你的名字等，大不了用粉红对纸给你打印出来。不过，这个“房产证”反映的只是某个时间点的产权调查（Title Search）结果而已，任何在目标地产中有通行权、使用权、抵押权、债权等等的受益方都会在产权证中出现。此文件只证明在搜索日之前的房产所有权，并不代表此日之后的情况。但是由于托伦斯业权登记注册制度的确凿性，只要产权的注册登记人不变，在以后任何时候的搜索结果都是唯一的。所以房屋买卖中出示这个“房产证原件”的意义非常有限，有经验的人士都会只提取上面的识别信息如LINC Number或TITLE Number，然后做自己的产权调查。
而中国采用的是地产所有权登记制度（或称产权证系统 Deed System）。中国房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。在中国房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。没有办好房产证的房产不能进行买卖交易。
加拿大的三种土地产权：
- Freehold：可理解为永久自由拥有权，是最常见的所有权种类。所有者对土地拥有绝对自主权，可以自行决定如何使用。此权利是无限制的，可以继承，直至所有者决定出售过户为止。
- Leasehold Estate：租用权，买家不能永远拥有土地，通常是有个年期的限制，比如99年。这种产权一般适用于一些性质比较特殊的土地，比如原住民保留地或者国家公园等。位于国家森林公园内的班芙小镇的房子就属于这种产权。这些类型的土地是不能买卖的，如果想使用，就只能使用Leasehold的方式，租用一段时间。
- Life Estate: 这类所有权一般用于有特殊背景的所有者，政府给予使用者土地或房产的使用权，此权利不可继承，在所有者去世时同时失效。
Freehold是土地上的最大拥有权，无任何附加条件的绝对继承权。但该权利内容有一定的保留条件，比如采矿权与兴建道路的权利等”，这里的一定保留条件仍然属于Queen或者说是Crown，因此永久自由拥有权并不完全等同于所有权（Ownership of the Land）。英王是土地所有者，我们买到的是一个永久的对土地的使用、买卖、处置权利。虽然和完全的土地所有权相比还差那么一小丢丢，不过大家伙儿也不用太担心啦，女王她老人家年纪那么大，隔得又那么远，而且家大业大，不会大老远跑来要回她的地滴。
房产联名
联名拥有房产是非常普遍的现象，不过好多人并不清楚，在加拿大做地产登记时有两种不同的联名方式，一种叫JointTenancy，一种叫Tenants in Common，两种联名方式，其法律意义，有很大的不同。
在加拿大做地产登记时，所有权登记类型可细分为三种：
- Sole Ownership: 独有权。指地产（Land Title）登记时只有一个人的名字，所有者对此土地和房产拥有100%的使用权和支配权。
- JointTenancy: 可翻译为共同共有。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记，主要为夫妻或父母子女等亲人共同拥有。此类所有权的特点是，所有人对土地享用同等权利和利益，但此类财产不可分割，如果其中一位所有者去世，另一位或几位所有者自动继承其所有权。
- Tenancy In-Common: 可翻译为按份共有，有点类似股份公司的意思。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记，多为没有亲属关系的投资人合伙购买一处地产。登记时可以按投资百分比分配份额，所有者可以转让自己拥有的份额，此类型的所有者去世时，其它所有者没有自动继承其所有权的权利。
关于寡妇权利（Dower Rights）
这是早年英国法遗留在加拿大的一个法律概念。这个权利的意思是丈夫去世后，妻子对丈夫的财产享有终生的使用权。其目的主要是防止在丈夫死后，孤儿寡母被迫流落街头。这个权利后来扩展到也适用于男方，即鳏夫一方。目前加拿大大部分省份已经终止了该法的实施，但在有些省份（如Alberta）依然有效。配偶所有权是我们在买卖房屋时经常面临的情况。通常在土地所有权状上只登记了一个人的名字，而所有人处于合法婚姻的状态下，无论是婚前还是婚后买的自住房，配偶都有居住权。所以这个房子的再处理，比如出售出租再抵押等都需要配偶签字同意。此权利无关房屋的财产价值和分配，而是体现和保护配偶的居住权，防止房产所有者在不告知配偶的情形下擅自出售房产而导致没有登记名字的一方无处居住。
加拿大买房流程
第1步，明确所需
你要把自己的需求，首先得明确好：是自住啦，或者投资为主的，还是你换房的，或者是买下来是给自己的孩子、老人住的，有的人是自住和做生意都一起都有的。每个人的想法和需求都是不一样的，目标不一样，所以他选的房子肯定是不一样的。
第2步，做预算
你买房子大致预算是多少，是买80万的，还是100万的，我是要买公寓，还是要买别墅？这些都是自己心中要有一个预算。
预算弄好了以后，一般来讲，可以去银行做一个预批，银行按照你自身的条件，可以贷款多少。贷款对许多买房人来说是非常重要的一个环节，加拿大贷款产品很多，首付可以在5%-35%不等（通常新移民都是35%），每家金融机构的政策，利率都不一样，找到一个好的贷款经纪，了解自己的贷款能力不可谓不重要，所以放在地产经纪之前。
第3步，找到加拿大房产经纪
了解大概后，就是选一个专业的持牌经纪帮你去挑选房子，你可以跟专业的地产经纪讨论咨询一下。特别是新移民，一般对这个地方的政策条例、风土人情都不太熟悉，一个好的经纪是可以给你很多很多建议。此外，加拿大的房产交易基本都是通过房产经纪来进行的。买房子的人是不需要向经纪支付任何费用，因为这个都是由卖方来来支付。你只要把自己的预算和需求做好了，非常专业的地产经纪会来帮你做整个的合理规划，然后按照你的预算来挑选房子。
中介和经纪有哪些不同
初到加拿大的国内朋友，总会将加拿大的房地产经纪人与国内的房产中介混为一谈，实则这是完全不同的系统，主要体现在以下方面：
- 与公司的关系不同：国内房地产“中介”人往往是公司的员工，公司对员工的业绩有具体要求，如果达不到业绩任务，从业者会有被解雇的风险。但是在加拿大（包括美国），房地产经纪人并非公司雇员。在考取政府统一组织的资格证书后，房地产经纪人必须挂牌到一家房地产经纪公司，才能开展工作，经济公司为经纪人提供服务和监管，对经纪人的工作业绩不会有任何要求。房地产经纪人自负盈亏，自负一切业务费用，独立核算和报税。房地产经纪人只要能交得起公司的服务费，哪怕终身没有任何业绩，也不会有被解雇的风险。除此之外的任何个人、单位、公司或网站均不可从事房地产买卖代理业务。
- 工作目标：在国内，房地产从业者的业绩压力往往以月为时间单位，这就迫使“中介”人在工作时，往往以促成交易为首要目标，否则一旦短期内没有成绩就会在下一个月度来临时面临下岗的风险。而加拿大的地产经纪人没有短期的业绩压力，可以以年度甚至终身为单位，来规划自己的职业目标，而客户利益最大化则成为首要目标。这样的目标又有细分，主要原因在于加拿大的房地产经纪人有两种，卖方经纪人和买方经纪人。具体来说，卖方经纪人的作用是帮助客户呈现房源，在最短的时间内以最合适的条款和尽量高的价格售出房屋；而买方经纪人则帮助买家找到最合适的房屋，利用自己的专业知识保护买家的利益，同时争取合理的成交价格和成交条款。
怎样才算合格的地产经纪人
有些读者朋友可能会有疑问：经纪人并非圣人，怎么会优先考虑客户利益，而不将自己的利益放在首位呢？主要原因在于：在客户利益没有充分保障的情况下，急于促成一笔交易，对经纪人本身并无好处。虽然经纪人的收入全靠佣金，需要从交易中获得报酬。但是，一位希望自己业务蒸蒸日上的经纪人，不会只盯着一笔佣金。在北美社会，超过半数的数消费者会根据推荐选择经纪人，多数成熟的经纪人业务的80%来自于之前的客户再交易和转推荐。经纪人如果在没有充分保障客户利益的情况下，急切地促成了一笔交易，那么事后客户发现问题，很有可能会不再继续使用这位经纪人提供的服务，甚至会四处传播这位经纪人的不良行为，或去状告他，让其名声扫地。将来这个经纪人会难以在行业内立足。而充分保障自己客户利益的经纪人，则有可能使该客户成为“铁杆”。这些“铁杆”们不仅会在未来的交易中继续与其合作，还会推荐自己的朋友来找这位经纪人买卖房产。
有些投资者在加拿大购买房产时，不喜欢寻找买家经纪人，而喜欢直接寻找卖家经纪人进行交易，以为这样能获得实惠。但事实上，这样做可能得不偿失，理由如下：
谈判地位不对等
卖家经纪人对直接上门的买家，有两种对待方式：
- 顾客模式。在这种情况下，卖家经纪人只为卖家的利益服务，一切都从卖家的角度出发去思考问题，买家当然处于劣势。
- 客户模式。卖家和买家的同时都是该经纪人的客户，即卖家经纪人做双向经纪人。对于该经纪人来说，相当于自己和自己谈判，买家卖家各打50大板，站在一个公允的立场上权衡利益是一件很难的事情。正是基于利益难以权衡的考虑，加拿大有可能会在近期出台政策，禁止双向经纪人，这意味着以后卖家经纪人对于直接上门的买家，可能只有顾客一种模式。
无法真正节约费用
买家经纪人，并不需要买家承担任何费用，而是在交易成功后从卖家经纪人手中分得佣金。如果买家直接找卖家经纪人交易，则卖家经纪人将获得双份佣金。大多数考虑直接联系卖家经纪人的朋友，或许会有这样的想法：我自己与卖家经纪人直接谈判，如果卖家经纪人不用分一部分佣金给买家经纪人，那么他或许会把自己的佣金打折，从而把本该给买家经纪人的那一部分费用让利给买家。
这样的想法可以理解，但多数卖方经纪人即使帮助买家起草买卖合同，也不会从自己的佣金中削价。答应佣金打折的卖方经纪人虽然存在，但买家由于佣金打折获得一些小小的福利，远不如买家经纪人从各方面帮客户把关，同时帮客户从房产总价上议价实惠。而且，作为一个成熟的投资者，要求经纪人佣金打折也实属不明智的要求。对于经纪人来说，时间就是他最重要的成本。如果个别经纪人答应给予佣金回扣，那么他就有可能从节省成本的角度，在这个客户身上尽量少花时间，提供打折的服务。例如：本该写的条款为节约时间就不写了，本该要求的权利为了图省事就不谈了，需要耗费精力为买家争取利益的各种谈判能减少就减少。一边是几十万甚至上百万的房产交易，另一边是几千元的佣金折扣，孰轻孰重，成熟的投资者应该会有正确的决策。
买方地产经纪人的职责
来到加拿大的中国投资者以购置产业为主，因此，更多的是从买方角度接触经纪人，即买方经纪人。那么，买方经纪人都能为客户做什么呢？
- 找房源。买方经纪人会在预算范围内帮助客户寻找合适的房源。加拿大大多数住宅买卖都会在MLS（公开市场信息系统）上展示。虽然只要登录 realtor.ca，就可以浏览上面的所有房源信息。但是，通过查阅MLS上的房源信息，来获取房源信息可能会有一定难度。首先MLS上的房源信息，会在经纪人平台上优先显示，与公众平台之间往往有24-48小时的时间差。一些优质的房源往往在这个时间差内就已经成交。其次，MSL上的房源有些虽然显示为未成交状态，但是它们可能已经签约，只是暂时还没有解除交易条款，而仍然在网站上显示，这个解除交易条款的时间段往往会持续两周左右。最后，有少部分内部房源（即所谓的暗盘），由于各种原因不会公开上市，而经纪人却有可能会有关于暗盘（off market）的信息，提供给合适的投资者。在具体的房源选择上，地域、房屋类型、面积、户型、房龄、学区等问题，都是购房时需要考虑的因素。而在所有因素中，排在首位的则是预算。除非预算无限，否则样样都达到满意的房屋是不存在的。在有限的预算下，一定要想清楚自己首先需要满足的条件是什么，剩下就交给自己的经纪人去考虑吧。
- 保护买方利益。经纪人会帮助买家多方面收集信息，避免利益受到侵害。有人觉得，房子看好了，签个合同，房子如果有问题的话，验房师会如实报告，这样就安全了。但事实上，验房师只能验出房屋表面上存在的问题，而一些更深的问题并不属于房屋，验房师很难查出来。举个简单的例子，一位客户相中一处后院很大的房产，问自己的经纪人，我可以在这里建个游泳池吗？负责人的经纪人会说：我不确定，我要去查一下。于是，经纪人会去当地政府信息服务平台，查询客户希望建游泳池的位置是否有市政管线。如果有管线在地下，是不允许在上面动土的。设想，如果这位买家自己去找卖家或卖家经纪人，问了同样的问题，对方也许并不知道这些规定，也不会为了保障买家的利益去调查求证，很有可能说：应该没问题吧。直到过户后，买家才发现游泳池不能建，即使建了也要拆掉，才后悔莫及。房产隐藏的问题，例如凶宅、大麻屋、私搭乱建、自然灾害风险等，验房师都不一定能看出，但是经纪人却有可能通过调查提前发现，为客户避免损失。
- 拿到买方满意的价格和条件。通常来说，经纪人对市场价格更为熟悉，而且有一定的谈判技术。合理的开价和条款，有可能实现意想不到的效果。定金数额、定金时间、前提条款、前提条款解除的时机、过户日期、房主回租、现有租客如何处理、房屋修缮，等等这些，都是谈判的条件和筹码。决定卖家是否会接受一个要约的不仅是价格，有经验的经纪人会综合市场情况，把握卖家心态，帮助买家以更低的价格和条款进行组合，来帮助买家买到心仪的物业。所以，选择一位有知识、有能力、有操守的买方经纪人，是在加拿大成功置业的第一步。由于经纪人是为客户利益服务，而不是促成某笔交易，购房者有必要选择一位固定的经纪人紧密合作。建议读者在合作初期，不妨先检验一下经纪人各方面的水平和与自己的契合度，如果发现合作愉快，那么就始终如一；如果感觉不合作不默契，可以更换其他经纪人。但是，不要忘记和之前的经纪人沟通，明确解除合作关系。这样一来节约双方的精力，二来避免日后产生纠纷。
第4步，选房
选房子就是说按照以前的需求和预算，来决定要购买的房产。
距离物业200米左右要做到：
- 看是否有政府的廉租或者出租Apartment , 这些是影响房屋价值的重要因素；看周边物业的车道，通过停车情况来判断邻居是否出租，是否在同一物业内居住太多的人口;看附近人口种族，特别是小学，最能反映附近周边的人口状况。
- 其次，多伦多的房子（house）实际上由两部分组成：
- 第一部分是占地，即Lot，
- 第二部分是房子本身既然由这两部分组成，显而易见，一栋房子的重售价值也就是由这两个部分的价值所决定。国内刚来的投资者或者新移民，最容易大意的地方，要么一味强调Lot的大小而忽视了房子本身的居住舒适功能;要么完全被房子的崭新程度迷惑而忽视了Lot的价值。
如何甄别一栋房子的Lot是否合适?下面是具有多年经验的专业人员给出的具有“硬伤”的Lot，这些千万别碰：
- 避免路冲。路冲不完全是因为风水上的原因，只要是路冲，每一辆汽车开过来都直接对着你这个Lot特别是夜晚汽车射灯直接照过来非常刺眼，无论视野还是感觉都会很不舒服，因此有路冲的Lot要尽量避免。
- 不能有捷径（short cut）从Lot旁边穿过。一般来说两栋房子之间只有与邻居家的围栏(fence)，但是有些房子因为规划的时候，为了方便前后两条马路之间的路人穿行，就在两个房子的围栏之间设计了一条小路。这样的Lot也要尽量避免，因为行人穿过严重影响私密性(Privacy)。
- 不要选择没有后院的街角Lot（Corner Unit）。Corner Unit在开发商手里买新房时还要付Premium，即所谓的“好”Lot。但其实不然，特别是未来进入重售市场之后，如果这个街角房后面紧挨着旁边邻居的房子，即没有后院只有侧院，这样的房子也要尽量避免，严重影响未来的重售价值。
- 不能靠近主马路。包括Lot的前后院不能对着主大街，Lot的侧面也不能临近主大街。这个道理大家都懂，汽车穿过噪音很大，尘土飞扬空气也不好
- Lot的大小。成熟老区的标准大小一般为50X120平方英尺，Lot的宽度（Frontage）远比深度（Depth）重要，因为Lot越宽土地价值才越高，越窄价值越低，特别是未来的升值幅度，地幅越宽，升值潜力越大。不少国内过来的新移民，手里有钱，光顾看到房子新，现在有些发展商在38英尺宽(90英尺深)的地幅上造出了4000平方英尺的大房子，卖出一百三十多万的高价，这样的房子将来升值的幅度会远远小于50X120平方英尺地幅上的房子。
- Lot最好是后院对后院（backyard to backyard），要尽量避免对着别人家墙的Lot。有的成熟社区里面翻新的房子，房子崭新的，看着很舒服，但是Lot后面恰好对着的是另外一栋建筑的墙，这样的房子未来出售时也就大打折扣了。
- 不能靠近铁路线，高压线。比如多伦多市区内有铁路，有Go Train，还有不少超高压电线或者变电站。铁路线附近的房子，长期震动，地基都会有影响，而且噪音也难以忍受。高压线就不用说了，虽然没有科学证据表明会如何，但是无疑会大大影响重售价值。多伦多地区有些铁路线或者高压线都比较隐秘，很难发现，需要经验。一旦买到铁路线附近的房子，对于不能忍受噪音的人来说搬进去之后就是折磨。
总之，普通人在选择Lot的时候，一定要注意尽可能避免Lot本身的硬伤，在选择房子时要注意尽量避免奇形怪状的房子外观，因为任何远离普罗大众审美观的房子在日后放盘时都会影响到它的价值。
再者，中国人都知道房子风水很重要，其实看风水不一定要请大师，自己牢记一些实用的风水知识也能在选房看房时大有收获：
朝向
朝向是风水的大学问了，风水先生要用罗盘测的，也是风水中一个比较实在的问题。一般中国人讲求坐北朝南，但在大多地区却很难做到真正的坐北朝南，因为这里街道虽然大都横平竖直，但整体上，城市是由西北至东南倾斜着的，这大概与安大略湖滨走向有关。从风水角度讲，不正是个大问题;对一般人，就是在看房的时候，常找不准方向。
但从实际效果看，这一斜，斜得非常好，令大多地区的房子没有阴暗死角，就是朝北的一面也能早晚见几个小时的阳光;如果房子周围没有大的遮挡，各个房间都很明亮。其实对买房子的人，门朝南，后院就朝北，好处是冬季门前不易积冰雪;门朝北，后院就朝南，有利自家菜园子，也不错。买CONDO就不一样了，朝南的单元，若无其它建筑的遮挡，拥有水天一色的城市景象，绝对的好风水。
地势
好风水的房子要依山旁水，前面流水潺潺无遮拦，后面山林环抱很稳重，这样的房子大多地区有，但得去百万豪宅区找。普通民居则主要观察房子的地势是否低于周边，若处于低洼处，屋内潮气大，地下室渗水甚至暴雨时发生漫灌的可能性将大增。木结构的房子虽经久耐用，但最怕长期受潮，相信大部分看房者都会特别留意这一点。另外潮气对有风湿腰腿痛的人也非常不利。
前高后低的地势，传统风水也认为不好，给人以不稳和断后路的感觉，若因水土流失，发生坡体移位，那就真的危险了。但在现代建筑设计中，这种地势都会做成Walkout Basement的结构，反而是一项优势，整体浇注的地基也很稳固，可见风水条款也要讲求与时俱进。
周边环境
在一座现代化的城市里，普通民居难免与各式各样的建筑为邻，若房子对着电线竿、路灯、不正的树、邻居的墙、其它建筑的尖角、烟筒、消防栓等等，风水上讲都不太好，但如此讲究起来，房子估计就没法买了，在此强烈建议大家不要死扣风水条款，都是些非常枝节、细小的问题，充其量有美观方面的影响。有时还要看你怎么解风水，如消防栓反而有防止别人在你家门前停车的作用。又如新修的安河博物馆(ROM)，讲风水，周围的生意都得被它“克死”三遍，但实际上并不是这样的。见过不少人，凭着对风水的一知半解，抓小放大，错过了买好房子的机会。
买房子真正需要考虑的风水也不少。如，房子一般不要与医院、教堂、或墓地为邻，总让人想到生老病死，虽是心理作用，但华人多半感觉不爽!比如，有人初来时住Burnhanthope夹Dundas，那里闹市中有一殡仪馆，但当时对Funeral一词不敏感，只见鲜花锦簇，出入的人西装革履，还以为是什么好地方，就常带孩子在花坛边歇歇脚，一、两年里，也没什么不吉利的事发生;直到有一天，突然反应过来了，再经过那里都发怵，更别提逗留了。
风水上讲，房子若靠近警察局、消防站等，也不好，老是警笛声声的，不宁静，但话又说回来，若真有事，求助方便，也不错啊。到是不要与加油站、DRIVE THROUGH餐饮店、餐馆等为邻，尾气、油烟等是实实在在的坏风水。还有高楼遮挡或反射阳光，以及高楼旋风现象，也算是看的见的影响。
“路冲”，是指房子的大门正对一条道路，风水上属不好，房子有被过往车辆撞的危险。其实是多虑了，这种事一年出不了两次，且多发生在临大街、商业区附近;再说摆几块圆石、种两棵树不就破解了;“路冲”更现实的影响是行人车辆正对着家门来往，隐私性不太好，夜间车头灯照卧室。
凶宅
字面上讲的凶宅是指曾经发生过凶杀、自杀的房子，一想到自己的房间里常有冤魂怨鬼出没，新屋主至少要多做几次恶梦。由于宗教的原因，西方人相信灵魂的比例应该高过中国人，也讲究这个，所以本地法律要求，若有上述事件发生，卖家事先要如实相告。买家若疑心这方面，除直接通过经纪向卖家询问外，也可通过新闻、小道消息、附近邻居等渠道去确认。
还有一种于主人不利的房子是，现任屋主常有病有难。主人的身体不适，房子打理得就会差一些，房内摆放药品、医疗用品，给人的总体印象就会不吉利。若房子在建造、装修时，材料使用不当，出现铅、石棉、甲醇、氡气、霉菌等有害因素，那对居住人员的身体健康就是真的不利了。风水上对这些一概以吉凶描述，现代人还是以讲科学为好，在房屋买卖过程中，多与自己的经纪和验房师沟通，应该可以避开或化解上述不良因素。
对吉凶的讲究也不能绝对化，普通的买家都想买相对便宜的房子，那就会遇到遗产房、离婚房、银行拍卖房等。主人已过世了，可他们都是七八十岁善终的，这是吉利还是不吉利呢?经济上不太宽余的年轻家庭不能买离婚房吗?很多人专门买便宜的银行拍卖房，自己翻修，是否他们终究也要破产呐?答案可能因人而异，但没有必然的因果关系。
数字
数字的吉凶是最无聊、也是最容易起作用的风水，不知多少人见“4”而退。“4”的命运在中国古代并不差，帝王要“四海之内”、才子想人生“四大得意之时”、老百姓求“四世同堂”，就是在互联网时代“4”也被用来代替英语的“for”，如“爱你永恒”被写做“L U 4EVER”，都正好和“死”的概念相反。“4”和“死”同音但并不同调，而大家认为吉利的“8”则一定要按粤语的发音才好，汉语本来重音字就多，再加上四声调，玩起谐音的把戏就没边了，若“Yonge St”成了“殃街”、“Huontario”成了“休街”，给自己添堵。
第5步，起草合同
选房结束以后，我们就要起草合同了。加拿大这边的合同一开始叫Offer，最后成交了才叫Agreement。Offer就是我们提供给的条件，这个房子我看好了，然后我们就把对这个房子的预期价格，还有什么时候想要交割以及其他一些条件，比如说：你要给我几天做房子的检查，以前做的银行贷款贷款还要放款，申请放款的时间一般都是4、5个工作日，这些都是条件。Offer中包括的信息有：
- 基本信息：买家和卖家的姓名，物业地址
- 购买价格，同时包括定金、首付款和银行贷款等
- 私人物品的处理，如窗帘、厨房电器、洗碗机，洗衣机和烘干机等是否留下
- 买卖双方承担的基本责任和义务
- 交房时间和要求对方答复Offer的期限
如果多个买家对看中了同一套房产，就出现了竞价情形，卖家会根据Offer来决定将自己的房屋出售给谁。参考因素包括出价价格，额外条件等。加拿大目前出价方式都是暗拍，即买家之间互相不知道对方出价。但有相关政策表明未来可能会向澳洲一样，使用公开叫价的方式竞拍。下面具体描述一下Offer中经常出现的条件：
贷款条件
虽然价格、产权交割日双方接受了，但买方如果未能在规定时间(以五个工作日为最常见)内申请到“满意”的银行贷款，买方有权单方面解除合同，足额收回定金；
验房条件
在规定时间内，买方付费请验房师对房屋的主体结构、屋顶外墙、冷暖系统、电路安全等等进行验房。如果买方对验房结果不“满意”，买方有权单方面解除合同，足额收回定金。
管理文件（Status Certificate）
购买Condo Apartment 和 Condo Townhouse 时，买方要求想阅读管理公司出具的管理文件。
其它特殊条款
买卖双方都可以根据自身的情况及可能遇到的问题尽可能地明确写到Offer中，以免以后发生不必要的纠纷。 有经验的地产经纪人在起草Offer时也会充分考虑到常见的问题，并列举到Offer中保护买方的利益。
Offer 生效后买家需要先交纳购房定金，通常定金（Deposit）是购买价的5%，一般合同约定在双方在Offer上签字同意后，24个小时之内，支付到卖方经纪公司的信托账户。这个账户受房地产服务法例的制约，经纪公司不可以随意动用，如果一切顺利的话，定金在Completion Date（交接日）才会支付给卖方。
第6步，谈判
整个Offer给了对方，接下来就是谈判。如说对方觉得你的出价太低，或者你的条件时间太长，可能会不同意，双方你来我往的协商、谈判。
第7步，签约
最后达成一致意见了，就签合同。把正式起草的合同签完字，就变成Agreement了。
第8步，交定金
完了以后就是付定金，定金一般是房价的5%。
第9步，验房
付好以后就是我们前面说的条件时间，比如验房。
第10步，贷款
验房也没问题，等银行放贷款。过了一周一般贷款放下来了。负责贷款的银行经理说没问题啦。这两个条件满足了以后我们这个合同就不能毁约了。
但是，假如说你交了定金到验房和贷款之间，验房发现房子是有问题的（卖方原因），或者贷款贷不出来（买方原因），且这些条件都有在之前的Offer中提到，就可以根据之前签约的条件，将可以无惩罚取消。定金交还给你，相当于合同就解约了。
第11步，律师
假如说没出现问题，大家都满意的，这个合同确定了以后，我们就要找律师了。我们中国买房子好像买卖双方都是去房产交易中心。加拿大这边没有什么房产交易中心，任何事情全部通过律师来走。
你们签完合同以后，律师会帮你去做整个的产权转移。比如说A把房子卖给B，那以前房子的产权是在A的头上，律师通过他的系统把产权转到B的头上。那这个产权移交以后，这房子的产权就是B的啦。所以律师相当于起到一个中国的房产交易中心的功能。
有一个情况跟中国的房产交易完全的不一样的，就是律师在产权交易的时候会帮你去查非常多的资料。A把房子卖给B，A的这个产权里面是不是有问题，比如说里头是不是偷偷把房产抵押给第三方，是不是还欠账，比如A的房子卖的时候装修了一下，这个装修款以前没给装修公司结清，装修公司去打官司了。或者A是不是还有欠一些什么债务，律师全部能查得出来。假如说真的查出来问题的话，律师会通知你的。
加拿大买房的时候律师是非常重要的，律师是你整个房子交易过程中最有力的保障。律师费也不贵啦，但是这是他们要做的事情非常有意义。而且律师对整个过程都是有保险的，假如最后真的是由于律师的疏忽造成的这个房子有问题的话，这个律师的保险公司会赔你损失。
整个这一套在加拿大，在多伦多，是非常成熟的，所以。很少很少会存在有房子一屋两卖啊，拿着房子是去骗贷啊，基本上是不可能发生这种事情的。
第12步，买保险
然后你就要买个房屋保险（Home Insurance），房屋保险在加拿大是必须的；但如果该地址是投资房，且要做出租，那就要准备房东保险。
拓展阅读：加拿大房屋保险指南
第13步，首付（Down Payment）
房屋保险买好了，以后最后就是在交屋以前做首付。
第14步，最后检查
首付完了以后，有个最后检查。完全交割（Final Closing）以前的我们还要做一个最后的检查（Final Go Through）。一般是放在交接屋的这一天，你去看一下这个房子里面还有什么问题，以前的房东要把这房子搬空了，打扫干净给你。假如说检查出来有什么问题，比如这个水龙头坏掉了，煤气炉坏掉了，冰箱坏掉了之类的，那你赶紧跟你的律师讲，律师会立即跟对方交涉。大家商讨一下，要不以前的房东再买个新的给你，要么在首付的房款里面扣除一部分钱。
第15步，交房
最后就到了交房，交房就这个房子是交给你了，那天产权也会到你头上。比如说，今天买的房子，两个月后到了交房的日期，这天一般是在下午四五点钟，你的律师会通知你到他那儿来，把钥匙拿过去，房子就交给你了，同时律师会交给你一份文件，这个文件就是产权证明。
加拿大的产权证明跟中国的不一样，中国的可能有一本本子一样的证书，然后政府在上面敲个章，里面写这个房子产权是你的。加拿大没有的这些。加拿大的产权证明文件其实就是一张纸，上面明确的写好这个房子以前是谁的，然后你多少钱买下来，今天是几号。我十几年前刚到加拿大的时候，我自己买房子也觉得很奇怪，加拿大的产权证怎么只有这一张东西。对的，因为不光只有这一张纸，你再加拿大的整个产权全部注册在政府的一个系统里面。所以对外只是一张纸就行了。但是这张纸很重要，你们以后办事很可能用得到，特别是学区房，你要上这个学校，或者有些什么事情需要证明你是居住的这个地方呢，就凭这张纸。
加拿大买房以及养房费用
在加拿大买房及养房费用到底是多少，该如何计算？下面，我以多伦多为例，让大家更加清楚地了解，以做到心中有数，即不要买过以后，供房时压力太大，又避免买过房子以后，在很短时间内就感到当初买的太小，出现后悔情绪，想卖掉再买，以免浪费自己的时间和金钱：
购房费用
首付 ( Down-payment )
加拿大买房可以向银行贷款。但首期款要自己先付。通常是房价的20–30%，不同的银行有不同的规定。如果你有一份很好的工作，最低可以降到5%，但你必须购买加拿大按揭贷款保险计划或GE 按揭保险，根据贷款金额和首期付款比例计算保险费，费用一般在数千元。保险费加在贷款金额中分期支付,首期要在交屋的前几天准备好.如果是50万价格的房子一般需要准备首付款$125000. 对于有RRSP帐户存款的家庭, 可以利用联邦政府的HBP 计划,从RRSP帐户中借出钱来作首期房款.一个家庭可提取高达4万元的RRSP作买房首期款,分15年还清,不必交税不付利息。
贷款(Mortgage)
贷款的还贷期最长为35 年，但利息可不是一直35 年不变，可分一年、三年或五年，如果你觉得现在利息高，就选短的期限，甚至可以选open 的，即浮动利率，反之可选长的期限。还款方式可以按月，或者双周一次，也可以每周一次。利息稍有差别。Mortgage 是个很大的题目，有许多问题要咨询问贷款专家，才能确定。
预批的按揭贷款（Pre-approved certificate）
通常建议你先申请 Pre-approved 或称 Pre-qualified 房屋按揭贷款。 你可以去银行或贷款公司，告诉他们你的要求，搞清楚你的最大贷款金额，利息和 每月还款额，90 天有效，免得签了买房合同才发现贷不到款；有了这个在手，卖 方也会重视你的出价。这个申请是免费的，也不用承担义务。
土地转让税 (Land Transfer Tax):
分两类:
省级土地转让税:
每个省都有自己的税阶，以安省买房为例，买家都需要支付的税，具体如下:
- 购买价格在5.5万元以下,包括5.5万的征收0.5%,即$275
- 购买价格在5.5万到25万元之间的征收1%, 即$1950
- 购买价格在25万到40万元之间的征收1.5% ,即$2250
- 购买价格在40万元以上的征收2%
举个例子， 一套5 0万的房子土地转让税是275+1950+2250+(500000-400000)X 2%=6475
市级土地转让税
每个城市不同，但都对不同成交价的房屋有不同级别的税阶。以多伦多为例：
- 购买价格在5.5万元以下,包括5.5万的征收0.5%
- 购买价格在5.5万到40万元之间的征收1%
- 购买价格在40万元以上的征收2%
举个例子，一套50万的房子,多伦多土地转让税是 55000 x 0.5%+（400000-55000） x 1%+（450000-400000）x 2%=5725 。
如果是全球首次置业者，安省的土地转让税可减免$4000，多伦多市的土地转让税可减免40万房款以下部分，即最多$3725。 如果是50万的房子需要缴纳安省土地转让税$7225+多伦多土地转让税$5725,共计$12950。如果是全球首次置业，则只需要缴纳$4475。
律师费
根据房屋价格一般在$1000-1500左右。
验房费
$100-500左右，可以根据自己需要选择。
地税
养房费用之一，不是在买房时就要缴纳，而是，房屋交接以后， 根据每年的地税额，按月来分摊。
房屋保险费
申请贷款时，你的房子一定要买了保险才行。 所有贷款机构都会要求你购买保险，尤其是火险，并在交屋那天生效，否则律师不做交接。所以在你决定要这座房子后，越快联络保险公司越好。拿到你的保险号码（Policy Number）后，立刻通知银行或贷款公司,还有律师。同时，让保险公司发个信给他们。 买Condo 不需要买房屋保险，因为你的管理费里已经包括了，但是还是建议咨询一下保险公司，最好再买一个财产和意外责任险。
修正（Adjustment）:
对房屋交割时卖方或买方在物业税（Property Tax），物业管理费（Maintenance Fee），等款项的已付或未付的一个调整,律师会做详细计算。 还是以50万的房子为例，作为首次置业，15万已经足够了。
养房费用
按揭供款（Mortgage）
视您贷款的金额而定。如果按上述的例子贷款75%即375000,每月的还款额本金+利息,约为$1500左右。
物业税（Property Tax）
只要是在安省拥有物业的屋主都需要缴纳的。约为政府评估价值的1%左右,各个市稍有不同, 50万的房子约为3000元左右吧,视评估价值不同而不同。
物业管理费（Maintenance Fee）
如果是共管式的公寓或共管镇屋，需要每月交纳的物业管理，含房屋保险、公共设施的维护、部分水电气等的费用。如果是Freehold的独立屋，半独立屋等则不需要缴纳该笔费用。
水电气等
150-300每月左右,视个人使用量而定。
房屋保险费
50万左右房子约一年600-1000加币
加拿大房产常见用词
- MLS：Multiple Listing Service，仅地产经纪有权访问的房屋公开信息网站
- 看房软件：将MLS中房屋信息同步出来，给普通大众访问的软件。常见的软件有Realtor.ca，房大师，Housesigma
- Open House：指卖方经纪将房产选择一个固定的时间段（通常是周末）公开参观的行为，便于更快速售出
- 抢Offer：指多个买家看中同一处房产，发生的竞价行为。常见于卖方市场
- Bully Offer：常见于抢Offer发生时，其中一个买家提供的买入价远高于其他买家的情况
- Conditional Offer：买房下Offer时附带的条件，如贷款批复，验房，当下租客离开等；相反，无条件Offer就叫Non-Conditional Offer，出价不附带任何条件
- Double Commission：指具体一处房产的买卖双方都由同一个经纪代理，买卖方的提成都有同一个经纪获得的情况
- 返点/返佣：指地产经纪在代理客户成交后，将一部分佣金反馈给客户的行为
- 暗盘：指Off Market的房产，即没有在MLS公开列出的房产
加拿大买房常见问题
在加拿大买房能移民吗？
不能移民。虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为，但是这种投资属于投资者个人行为，加拿大政府没有调控与管理的资格，由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下，申请人无权掌控资金的投资方式，因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的，而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。
买卖房屋是否一定要本人到加拿大？
购房本身不需要，但贷款有可能，但是疫情期间许多文件电子签都能搞定。如果不需要银行贷款，则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段：传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件；检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告；最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。
中国人在加拿大买房有什么限制吗？是不是看中了任何房子或者房产都能买？
外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府«公民法»，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。
但加拿大各省对外国人买房会有一些额外的税费。
外籍人士在加拿大买房有什么要求吗？
- 外国人需要在加拿大本土开设银行账户。
- 无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录。
- 外国人需要有足够的首付款。
- 外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。
- 外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。
- 外国人在贷款买房时，银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”，即，在卖房时，借款人如果依然还是非居民身份，需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。
外籍人士在加拿大买房子首付需要多少钱？
不同借贷机构对首付款有不同的要求，如果外籍人士被加拿大银行认定为高风险信用对象，您可能需要支付更多的首付款。某些借贷机构要求外籍人士准备至少35%的首付款，并要求该笔款项在加拿大存放30到90天。有时候，借贷机构还会要求不足35%首付款的贷款人购买房屋借贷保险。
加拿大最具房地产投资价值的城市有哪些？
要判断加拿大具体城市的房地产投资价值，需要同时考虑几个关键因素：城市规模、人口增长、经济总量、产业结构。综合考虑以上关键条件以及气候等相关因素，加拿大具有较大地产投资价值的城市主要包括：多伦多及其周边城市（安大略省）、大温哥华（不列颠哥伦比亚省）、卡尔加里（艾伯塔省）、萨斯卡通（萨斯喀彻温省）、里贾纳（萨斯喀彻温省）。
想在华人较多的城市买房，该选哪个？
大温哥华（不列颠哥伦比亚省），加拿大第三大城市；经济基础稳定；依山傍海，环境优美；冬暖夏凉，气候温和；每年吸引大量新移民；华人占当地人口比例较高，拥有较大的影响力；距离中国的飞行时间较短；2012全球宜居城市排名第三，之前曾连续10年排名第一。
加拿大是买新房还是旧房？
买新公寓固然是一个不错的选择，可目前加拿大合适的房源要么房价太高，要么户型不合适，而且大多是楼花，所以不能马上入住。就拿目前本拿比加拿大铁道镇（Metrotown）附近的高层公寓来说，虽然周边未来规划非常吸引人，但几处新建楼盘最早也要到明年冬天才能建成，且价格也远高于周围的旧房。这对于有自住需求的新家庭来说，新房显然不是最佳选择。
相反，二手房基本可以马上入住，而且随时可通过地产经纪安排看房。即使有些二手房的设施比较陈旧，如厨房及卫生间，但只要格局合理，配以简单的装修，一样能有新家的感觉。
楼花不能马上入住，是价钱比较吸引的原因，可是未必适合作为婚房。
另外，都市上班族一般都是“打卡一族”，如果两人不幸同属“打卡一族”，那么距离两人工作单位较近或者临近公共交通的二手房就是一个不错的选择。这样可以降低交通成本，节约上班时间。
加拿大的民用住宅一般分哪几种？
- 独立屋（DETATCHED，亦称SINGLEHOUSE）：是建筑在所属土地上的单一独立房屋，业主拥有房屋与土地的权利，无管理费。
- 半独立房屋（SEMI-DETATCHED）：房屋的一侧同另一所房屋的外墙相连，无管理费。
- 连排镇屋（TOWNHOUSES）：一排房屋两侧均相连，分为有管理费和无管理费两种，取决于物业是否有与其他业主共同拥有的共用和共管部分。
- 共管公寓（CONDOMINIUM），每个单元有独立的业主，与其他业主共同拥有其共用和共有部分的权利，有管理费。
具体参考上文。
签下Offer后，能反悔吗？
如果是抢Offer，竞标者一般要提交一张5%房价的支票给卖家，买家如果反悔，这笔钱会被卖家收走，所以这时候的反悔是有明确成本的。即使买家尚未提交押金，所以风险较小，但是也不能抱着侥幸的态度，尽量把事情处理完满。
外籍人士购房是否可以向加拿大银行贷款；能贷多少；是否和房屋的年龄，购买者的年龄有关
可以贷款，加拿大居民通常可以很轻易地贷款房价的70%，非加拿大居民可以贷到60%-65%。贷款可以分20-25年摊还，目前贷款利率比中国要低不少。贷款和房屋的年龄无关，和购买者年龄也基本无关。
外籍人士申请房屋按揭贷款与本地居民相比有什么特殊要求？申请的程序如何呢？
和本地人没有什么实质的区别，程序也差不多。要说区别，那就是外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税优惠，外国人投资的所有房子在出售变现时，其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时，银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。但是基于外籍人士的特殊情况，居外认为以下几点还是有必要说明一下。
- 外籍人士申请加拿大房屋按揭贷款时，需要在加拿大银行开立全功能的账户，以便按月支付月供。
- 外籍居民在加拿大申请贷款时可以没有信用记录。
购买房屋贷款需要准备哪些文件？
购买房屋贷款需要准备的文件大约分3个部分：
- 房屋材料
- 个人材料
- 首付材料
房屋材料主要是说房屋购买合同，如果是买新房，需要和开发商签的厚厚的合同。
工作材料是银行审核最细的部分，如果你是某个公司的全职雇员，一般必须要有的是：工作信，公司抬头纸，注明公司名称，地址，电话，传真，写明申请人的全名，是否全职，在本公司开始工作的时间，职务，工资。工资存根，公司给的工资单。有的银行还会要求提供过去的T4或者税局的税单评估通知。除了工作材料外，还需要一些个人材料例如照片等以及一些个人信息。
签了房屋买卖合同，但拿不到银行贷款怎么办？
大多数人买房是需要申请银行贷款的，而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项，因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢？买主在购房合同中一定要加上一个条件条款（conditionclause），即允许买主在几天之内申请贷款，如果拿不到要求的贷款额度或利率标准，买主有权取消合同，所有定金退回买主，双方互不追究责任。 这个条款不包含在标准合同中，买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中，才能够给自己留一条退路，不至于因为拿不到贷款而违约。同样，如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足，比如买主要求验房，或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等，那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同，以备万一该条件达不到时，可以取消合同。
买房需要房产经纪吗？
在国内买房，不一定要找房产经纪，只要看对眼了，直接向卖房公司交钱就是。在加拿大则不同，先不说这里大量买卖的不是新房，而是二手房；另外一方面，买房的手续，包括前期的考察、买房过程中的谈判、后期的合同签署等过程非常繁复，如果没有一位负责任、经验丰富的地产经纪来保驾护航，自己恐怕是操碎了心都不见得能住上满意的房子。
加拿大房产经纪的收费标准是什么？
在买卖房屋的过程中，经纪的费用是由卖方支付，具体数额每个省不一样。以安省为例，卖价的前10万元按7%支付，余下的部分按2.5%支付。例如一幢100万的房产，经纪费用的计算方式为（100，000×7%）+（900，000×2.5%）=$29500元。所得的29500元再由买方和卖方经纪分摊，卖方经纪得到总额的54%，买方经纪分得46%，因此在这幢房产中，卖方经纪赚得15930元，买方经纪得到13570元。
加拿大首次购房税收可以减免吗？
如果你首次在加拿大买房，确实有一定税收减免，具体每个省不同，可以咨询会计。
房屋保险一定要买吗？
对加拿大人而言，购买住房后的第一件事就是购买住宅保险。虽然法律并没有强制规定住宅物业必须购买保险，但很多人因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险，所以不得不买。大陆移民要应该理解，购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险，对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺，即使身为土豪的你已经供完了全部贷款，继续购买保险也不是一件坏事。
在加拿大买房，投资回报率有多高？
在加拿大投资地产，很难准确地计算投资回报率，是我们决定是否要投资房地产，以及如何选择投资类物业的最关键问题。简单地说，投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。通常，贷款比例越大，投资回报率越高，但现金流也越低。还清贷款时，现金流情况最好，但投资回报率最低。
最常用的一个计算投资回报率的指标是“毛租金乘数”，即，房价与毛租金的比例，毛租金乘数越小越好。
例如，
- A房产，50万的房价，月租金2500，毛租金乘数200；
- B房产，70万的房价，月租金也是2500，毛租金乘数280
A房产的投资回报高于B房产。
在多伦多，公寓/Condo的毛租金乘数在200-300之间。独立屋的毛租金乘数在400-700 之间。很多人也把这个指标是作为丈量泡沫大小的依据，乘数越大，泡沫越大。如果只看这个指标，你会发现，偏远地区的房产非常适合投资，但偏远地区空置率高，房价上涨速度慢，因此这个指标只能用于类似社区、同一类房产，不同的两个房产的比较。
“资本化率”，不考虑贷款因素，单纯看房产的盈利能力，即，营业收入与房屋售价的比率，是假设全款购入房产，资金产生的回报率。
对于民用住宅来说，资本化率低，说明售价高，房产地理位置处于房价上升，中产阶级和高收入人群的地区，投资风险小。
资本化率高，说明售价低，房产地理位置处于房价下降，贫困和低收入人群的地区，投资风险大。
资本化率可以变形，即，加入贷款因素，用于判断房产的卖出时点。我们都知道，当利率上升到一定程度时，持有投资物业会亏损，而这个临界点是通过变形后的资本化率计算的。如果年租金12万，支出7万，营运净收入就是5万，如果房产市值71.5万，资本化率就是7%，当利率高于7%时，就出现了利率高于资本化率的“负杠杆效应”，这是强烈的房产卖出信号。
“投资回报率”，return on investment ROI,即，收入减成本除以成本的比率。这是实实在在量化投资效果，用于地产投资和其他投资做比较的指标。
以投资公寓/condo为例，如果是负现金流，成本就是首付加上每月追加的首付款，收入就是毛租金减掉各种费用后的净收入。
举两个例子，A房产，年租金收入12640，保险费137，利息支出4542，大楼管理费2101，维修费900，地税1937，净收入1994，首付4万，年租金投资回报4.98%。
B 房产，年租金收入18000，保险费130，利息6333，管理费3096，地税1644，净租金收入11203，首付款71000，年租金投资回报率16%。
地产投资者，可以看一下每年报税时填报的T766表“Statement of real estate rentals”,自己可以算出来地产投资的租金回报率。税后的投资回报率很难计算，原因是每个人的边际税率不一样。总体的投资回报率，要等到售出房产，交了资本利得税才能算出。同一处地产，因为贷款占房价的比例不一样，因此即使同一栋房屋不同的投资人所获得的ROI也不一样，因此，没法和别人比，只能和自己的其他投资选项比。
