出售房屋可能是很多人一笔金融交易。为了最大程度地提高投资回报率已经应对潜在风险，卖家对自己的房屋销售过程的基础知识进行培训非常重要。卖家需要了解影响房地产公平市场价值的独特本地市场趋势，并了解可以最大限度地提高投资回报率的营销基础。选择一个经验丰富的房地产顾问来协助成这些步骤也很重要。
准备房产出售
在确定物业的挂牌价格并准备将其投放市场之前，必要的物业维修是需要的。 从外观修饰以及在某些情况下进行重大装修很重要。这将帮助卖家最大程度地提高财务回报并增加更快出售物业的机会。
一般准则
通常，购房者和房地产投资者会在他们负担得起的最佳社区中寻找价格最便宜的房地产。为了使房子表现良好，出售物业前的维修和改善是需要的。同时，应尽量减少可能无法从销售中收回的资本投资和过度改进。 如果房屋较旧，则可能需要先进行专业的房屋检查，然后再将房屋 投放市场。这将帮助卖家确定并解决可能需要的任何重大维修。 除非准备大幅降低价格，否则必须进行一些房屋维修。其中包括对损坏的机械和加热系统，天花板，排水沟，门窗，损坏的设备，主要固定装置和结构缺陷（如漏水的屋顶）的维修。 新鲜油漆和美化环境在内的装饰性改进是快速且负担得起的方法，可帮助 =房屋更好地“展示”，并通常可带来积极的回报。
外部或更新
修理房屋和车库的松散的壁板，损坏的屋顶板，清理树叶，排水沟。 固定松动的百叶窗和遮阳蓬。 清洗窗户，邮箱和门。 维修破裂的车道。 确保草坪和花园具有吸引力并得到良好的维护。 每天清扫入口，门廊和人行道。
内部或更新
最快和最经济有效的方式是粉刷新鲜的油漆。用中性色重新粉刷墙壁，以吸引消费者。 厨房和浴室的翻新通常可以使投资获得正收益。修理所有损坏的电器，固定装置，照明设备等，例如滴水的龙头和莲蓬头，破裂的瓷砖。 清洁地毯或在必要时更换。房屋需要进行个性化设置，以便潜在的购买者可以想象住在其中。删除个人 照片，纪念品和收藏品。 请记住，杂乱的房间和存储区给人的印象是它们实际尺寸要小得多。清除所有区域的杂物，如有必要，将家具和个人物品放入异地存放处。 彻底清洁每个房间。 删除所有不包含在房屋买卖中的物品。
公寓文件
如果卖家要出售公寓，还需要与物业公司Status Certificate的有关文档，因为潜在的买家和投资者将在购房合同中要求他们。
定价策略
确保卖家的房屋在合理的时间内以公平的市场价格出售取决于定价策略。好的经纪人可以帮卖家根据以下因素创建理想的策略：
确定正确的市场价值
公平的市场价值是指买家根据其物业的条件和最近的市场可对比的成交价格以及当地的房地产市场而愿意为房屋支付的价格。
市场分析报告
为了计算房屋的公平市场价值，需要准备一份市场分析报告（CMA），总结卖家所在地区的房地产，这些房地产具有类似的面积大小 ，建筑，房龄和房子条件，这些房地产最近已售出或正在出售中。最近的成交和上在出售是影响房子公平市价的两个最重要因素。在房子有机会出售之前，过期的可比较房源也表明了物业的公平市场价值。 还可以根据房屋的位置（例如，靠近公园，湖边，学校和交通设施），平面图，房屋装修，便利设施，停车位，存储空间和其他变量来对房屋的估值进行调整。
当地市场的库存和趋势
其他可能影响卖家房屋公平市场价值的因素包括：房屋市场趋向买卖双方市场，市场上 类似房屋的数量，利率和总体借贷环境，类似房屋的平均天数市场上的价格，以及类似物业的售价是高于还是低于要价。
其他因素
诸如宏观经济趋势，财产评估或税收评估等因素可能会对房屋的公平市场价值产生 一定影响；但是，这种影响通常是有限的或无关紧要的。例如，出于税收目的，卖家的财产的评估价值可能大大高于或低于房地产市场上的价值。
这是因为买家和投资者将根据最近的可比较销售清单而不是财产税评估来评估房屋的价值
对房地产的公平市场价值没有影响的一个因素是卖家最初为房屋支付的价格。即使卖家最近购买了房地产，当地的房地产市场和房屋的市场价值也可能发生了巨大变化。
过度定价的风险
如果卖家将房屋的价格高出市场价格，则潜在的买家和房地产投资者会将其与最近的可比较销售和上市房子进行比较。风险是，
房产在市场上的停留时间比同类房源的停留时间更长，因此将其污蔑为不受欢迎或公然高价的房产。
推广要点
十年前，将房地产的营销策略限于房地产的“For Sale”标志，印刷广告，本地明信片投递以及将房地产详细信息加载到MLS上可能已经可以接受。
现在近90％的购房者在他们的房地产搜索中使用互联网。当今的房地产购买者遍布本地和世界各地，并且正在通过传统和数字渠道寻找房屋。为了使房屋获得最高收益，必须最大限度地对买家曝光房屋。
展示和开放日
当房屋在市场上上市后，地产经纪需要为卖家提供有关展示和开放房屋（open house）如何适应市场营销和销售策略的建议，并将与卖家一起为他们提供便利。经纪应该提供潜在购买者对物业的反馈，以便卖家可以相应地调整房屋的外观或价格。
为了在潜在买家和投资者眼中优化房屋的价值，重要的是要确保以最佳的方式呈现房屋。在进行任何展示或开放房屋之前，可以参考下方的步骤：
展示前的确认
请在展览或开放日期间离开房屋，以确保潜在的买家有机会休闲地评估和体验房屋。
房子的内部
- 确保每个房间干净整洁
- 确保固定装置和设备清洁
- 扫地和吸尘地板
- 清洁窗玻璃
- 从所有垃圾箱中清除垃圾
- 清洁厨房柜台，水槽和电器
- 清空洗碗机，并确保将碗碟收起
- 在厨房和浴室里放干净的毛巾，确保浴室格外干净
- 清除台面和茶几上的杂物整理
- 所有床铺整齐并整理壁橱
- 确保每个房间光线充足
- 打开窗帘以使白天的自然光最大化
- 打开所有灯
- 确保每个房间都通风良好
- 避免或消除宠物或烹饪时产生的令人讨厌的气味
- 市场上出售房屋时，让房屋100％无烟
- 如果天气允许，请打开窗户
房子的外部
- 确保入口，车库和门廊区域整洁
- 确保车道和人行道上没有玩具，自行车，车辆，垃圾桶，雪，冰等
- 割草，除草并修剪院子，修饰花坛，树篱和花园
- 清洁车库/工作区
安全性
将金钱，珠宝，小型电子设备，个人文件和其他贵重物品放在看不见的地 方，并确认安全。
收到报价（OFFER）
好的房屋出售经纪人应该将帮助卖家评估和协商潜在买家的报价，以保护卖家合法权益，并确保最大优化房屋销售价格。
报价细节（Offer Detail）
卖家收到的报价将包括：潜在买家的法定名称，卖家的法定名称，物业的法定市政地址 ，买家想要支付的价格，所需的包含物（购房者希望包含在房屋内或房屋周围的物品， 例如电器，照明设备或窗帘），购房者的押金金额，潜在购房者希望合法和实际拥有该房产的期望日期，合同最终确定的合法“主体”或“条件”（例如令人满意的房屋检查报告或财务批准）以及报价到期的日期。
潜在的回应
卖家可以通过以下三种方式回应报价：
- 照价接受：卖家的签名可以最终确定合同，并成为具有约束力的合法合同。
- 谈价（Counter offer）：卖家可以更改报价，例如价格，交房日期或验房和贷款条件的调整。当卖家这样做时，潜在买家可以接受，拒绝或提出其他回应。仅当其中一方签署无条件接受另一方的要约时，它才具有法律约束力。
- 拒绝offer：卖家可以拒绝offer，那么销售不会继续进行。
报价撤回
买家可以撤回报价，直到卖家书面接受为止。如果卖家正在评估一个有吸引力的报价，请务必注意及时性很重要。
接受报价（Offer Acceptance）
买卖双方达成协议后，offer即被视为“接受”，双方将在一段规定的时间内满足合同中约定的法律条件，例如填写令人满意的房屋检查报告或确保贷款。只有删除所有条件后，合约才具有法律约束力的文件。
不可撤回或更改合约（Firm offer ）
买卖双方均删除所有条件后，合约即被视为不可撤回和更改。通常，移除条件的时间为1周到10天， 或符合合约中的约定。
合约谈判（Negotiating Offers）
价格只是评估和协商报价时要权衡的众多因素之一。每种情况都是不同的。虽然在当前市场条件下卖家可能有动力确保获得最佳价格，但卖家可能还需要权衡其他考虑因素， 例如买家期望的交房时间和调整日期的便利性，期望的内含物，数量以及合约附带的条件以及保证金金额。
背景调查
通过一些调查，好的地产经纪也可以帮助评估潜在买家的背景和购买物业的目标，这可能有助于卖家协商有竞争力的价格。例如，已经出售了自己的房屋并需要在一定时间范围购房的买家，如果他们可以协商与房屋交房日期一致的日期，可能愿意在价格上做出让步。
抢Offer
在需求高，库存少的地区，卖家可能会遇到自己的房屋有多种报价的情况。高需求市场中的一些卖家也可能有意以低价挂牌出售房屋，以刺激多种报价。这并不一 定意味着价格将大大高于要价，而是意味着卖家和卖家地产经纪将需要进行尽职调查，以确保卖家正确评估每项报价的优势和局限性，从战略上进行谈判，以最大程度地为自己的房子获得价值，并确保卖家在可能涉及时间的复杂谈判过程中保护自己的合法权益。
成交（Close the deal）
交房时间或完工日期（The closing or completion day is the day ）是买家合法拥有房子的日期。
准备交接
卖家将需要选择律师或公证员来完成交接。随着交易日的临近，房地产经纪人和贷方将帮助查看卖家的交易进度，以确保没有最后的问题。卖家需要安排在完成日期之前与法律顾问会面，以审查和签署文件 。请记住带照片身份证和个人支票，以支付律师费用。
交接房子
卖家的房子的合法所有权将转让给买方。律师或公证人将从买方的律师或公证人处获得购房资金，卖家的律师或公证人将为卖家提供调整声明。此列表逐项列了交接时应付的所有费用，包括律师费，税金和其他费用。最后，如果有的话 ，资金将用于偿还卖家的抵押贷款，并将剩余的任何款项以银行汇票的形式转移给卖家。
卖房所需费用
房屋结算成本与出售房屋相关的交易费用包括房经纪佣金，抵押解除费用，所得税 （如果适用）和律师费。
让房子卖出更高价格的技巧
买房的人，一般一天会看十几套房，能给你留下深刻印象的肯定是那些看起来舒服的房子。一般来说，踏进大门的第一感就直接决定了买家会不会考虑那套房子了。所以房子的第一印象很重要，那么做好房屋的售前包装就尤其重要。
收拾房子
如果是空房，建议房子做专业的Staging，这个花费是值得的。如果还在住，尽可能把房子里面杂物都收拾干净，使房子留出更多的空间，也可以腾空部分房间，重新装饰！
彻底清洁房子
为保证绝对干净，房主们可以考虑雇佣专业的清洁公司来负责打扫房屋。确保整个房子里里外外都被打扫了，不能留下任何死角。对厨房的打扫必须尤其仔细。因为厨房可能成为房屋的重点装修和整治的对象，所以也必须是重点打扫的对象。厨房和橱柜必须整洁干净。在做售前包装时，所有的厨具都得放得整整齐齐。杂乱无章的厨房最容易让人感到反感。如果你的厨具或者碗筷之类的厨房杂物比较多，那就把它们尽可能地放到碗橱里。
油漆刷墙
这是公认的增加房屋价值的最简单方法。避免使用鲜艳的颜色以及暗色调，明智的做法是选择中性色调，如米色或柔和的自然色，如果预算有限，那么首先粉刷最常用的房间，如厨房，起居室和主卧室。
考虑为厨房升级
在体现房屋价值方面，厨房是当之无愧No. 1，这是大多数买家都关注的地方，有数据表明，出售房产时85%的增值来自厨房。
适度装修，焕然一新
房子内部的设施用久了会有一定的损耗，所以在出售房子之前可以对房屋内的设施进行必要的修缮，水龙头、墙面、门把手等都进行一定的修缮，让整个房子看起来像新的一样，可以帮助房子卖出好价钱。
巧用灯具
Alyssa Tavazoie是加拿大著名的室内设计师。她在作室内设计时的一大诀窍，就是“使用枝形吊灯”。她认为这是一种成本极低，但是回报率极高的技巧。因为在多数人心目中，好房子的一大特色就是整洁而明亮。然而很多房子本身的照明却很不够。这时候最简单的办法就是在房子各处多放一些美观大方的吊灯。或者至少该用些大功率的照明设备，让房子显得亮堂堂的。根据Alyssa Tavazoie的经验：“很多卖家都觉得自己需要在照明上花费一大笔钱。但实际上随便一个家具店都能找到许多很不错的灯具。这最多也就花上几百块钱。”
注意家具和房子搭配后的视觉效果
这里尤其要注意，配上家居之后的房间，是否会显得很小。比如，某位房主的家里可能有一个很大的沙发，也许在生活中没有问题，但如果它会让整个房间在照片上看起来局促狭小，那就必须把它搬走。为了让房间显得更大，建议房主在做售前包装时选择一些成套的、体积比较小的家具，在这些家具边上可以空出一些空间，以便让房间显得更加宽敞。
浴室
很多浴室里的用具来自于建筑商，实用有余，但美观不足。为了做好售前包装，屋主最好把这些东西都换一遍。通常这也不会花太多钱。比如买一面边框造型比较新潮时尚的镜子，来替换掉那面买房时自带的镜子，可能连100刀都不到。这么一点小小的改换，如果再配上充足的灯光，那么整个浴室看起来就会像重新装修过了一样。你甚至可以在一些家居用品商店找到一些古董镜，或者一些仿古风格的器物。当然，你得确保这和这个浴室的装修风格相协调。
用酒店标准布置浴室
这里要尤其注意一些不太容易想到的细节，比如挂毛巾的横杠。还有毛巾、卫生纸、废纸篓等等，最好使用成套的物件。而且在做售前包装时，像香皂、化妆品之类的物件最好是全新的。毛巾首选干净的白色，而且要整齐地叠好放在毛巾架上。总之，整个浴室最好参照酒店的样子来布置。
重新布置主卧
布置主卧时同样可以参照酒店标准，比如在床头放置两个套上枕套的枕头，而且最好是全新的，样子要尽可能的蓬松；床单要干净清爽；被子上覆盖上被套，床单和被套都要曳至地面。而且上面这些床上用品同样首选白色。另外，床头柜上一般建议放置一盏和房间整体风格相协调的台灯。桌子上不要放什么杂物，但可以酌情放一个插着鲜花的花瓶。
确保房子的外观和内部一样干净
为了做到这点，房主必须修建屋外的草坪和灌木，精心打理前后院。如果有条件，强烈建议屋主能种上一些时令鲜花。
芬芳的气味也会增加别人对房子的好印象
有些精于厨艺的房主还会在别人来看房时准备一些亲手制作的小点心，比如新鲜出炉，还透着香味的小饼干。另外，房主还可以在看房的访客到来前，在屋子里放上一些熏香或者洒上一些喷雾。但是这里要格外注意，喷雾和喷雾的味道不能太过刺激，需要和房间风格相吻合。一般建议使用一些气味淡雅的香水。
雇佣一名全职靠谱的专业地产经纪人
- 地产经纪人了解你所在地区的市场趋势，并可以根据你的预算来获得最佳投资回报。让你的地产经纪来帮你提出改善方法，做好提前规划，这可以让你在卖房时获得最大回报。
- 二手房交易过程是很复杂繁琐的，房产经纪人最大的作用并不仅是让房子卖出更多钱，而是规避风险、保障交易效率与安全，而且可以提供当地市场情况信息，保障你的定价不会低于市场平均价格。
- 地产交易中，权益责任最终都是靠合同文本来保障的，这就需要在文本处理上非常准确，使用各种条款保护自己的利益，明确责任，规避风险。对买卖双方来说，平时很少有机会接触和熟悉这些文件，而对全职的专业地产经纪来说，处理这些合同文件却是日常工作的一部分。他会帮助卖家准确地起草交易中需要的各种文件，使用合适的条款来保护卖家的利益，满足条件后，使用安全的方式移除条件，确认合同等等。如果卖家没有地产经纪的帮助，替代方案是雇佣收费昂贵的律师，自己处理文件会隐含极大风险。
冬季卖房如何卖出高价
春季和夏季是温暖的月份，也是房地产市场销售激增且购房者在房屋买卖追捧中炙手可热的时候。 但这并不意味着没有必要在新的一年中上市房屋—毕竟，冬季市场房源少，会为卖房减少竞争。一旦冬季气候寒冷开始，更可以有机会全力以赴，为房子打造温暖和舒适的环境和氛围。 这里有一些技巧，可确保在下雪季节迎接潜在买家。
突出显示房子最舒适的功能
冬季出售房屋可提供绝佳机会，使每个房间的舒适度最大化。这意味着卖家可以点燃淡淡的季节性蜡烛，增加一层丰富的织物和温暖的纺织品，并在壁炉上扔放一些木柴。当卖家准备进行房屋展览时，可以创建一个播放安静的背景音乐环境，使买家在驻足观房时，感受放松和美好；也可以通过提供热饮使潜在买家感到宾至如归-即使是最小的细节，也可以使人有一个令人难忘的家庭而大有帮助。
强调房屋的耐用性
潜在购房者可能会密切注意房屋的建造方式，例如所用的材料和安装的电器的类型。如果安装节能产品或在冬季防寒时要格外小心，以保持较低的取暖费用，请务必指出这些功能。卖家最近是否安装了新窗户，切换到LED灯泡或投资了高效供暖系统？这些对于买家来说是重要的，因为它们是未来房主可以从中获得收益的投资。为了进一步说明这一点，请确保在展示房屋期间房子加热，并把温度恒温器设置为适当的温度。
提供阳光明媚月份的房屋照片
虽然白雪覆盖的树木和闪闪发光的灯可以为房屋增添浪漫的魅力，但通常房屋处于最漂亮的黄金时期是在夏季。感兴趣的买家可能很难想象当院子被雪覆盖时，满园的花蕾和成熟的菜园开花的景观。为了帮助潜在买家描绘出绿意盎然花朵簇拥的房屋，可以把房子在春夏季室外的景色的照片准备出来，包括室外起居室和家具的照片，使买家有更多的兴趣和信心，这样他们就可以设想在繁花似锦的露台季节如何度过自己的时间。
添加额外的光照
在寒冷阴暗的冬季，重要的是要确保卖家在家中获得最大的自然采光。拉开窗帘，在房子的黑暗角落设置额外的灯。对于晚上来看房的买家，请确保使用策略性放置的灯光（尤其是沿着人行道）优化了外部景观。设置聚光灯以突出卖家最喜欢的外观区域，并在季节需要时打开任何闪烁的节日灯。
不要把一月份的买家计算出去
对于许多人来说，新的一年意味着新的起点和开始。对于某些人来说，新的一年开始需要搬到新家。重要的是，不要在房屋销售中将1月或2月视为“损失的月份”。任何在寒冬中冒着严寒想要买房子的的人，都可能是非常认真的买家。实际上，许多购房者有兴趣在春季交接房屋并大举搬家，这意味着他们会在每年早些时候开始搜寻房子并积极出价。
不要排除和制止买家看房时的欲望和冲动
即使积雪可以很好地掩盖房屋外部最不喜欢的元素，但也会让卖家很容易忽略室外空间。在安全性和美观性两方面，即使下雪了，也要使家得到应有的重视，这一点很重要。这意味着要确保所有人行道畅通，车道要铲好，作为卖家，不要忽略了买方的想法，在这里有一个重要的词英文叫Curb-Appeal！什么是Curb-Appeal？
- 当一个Buyer路过你家门前时， 产生的一种马上打电话给他的经纪，看房的冲动；
- Curb-Appeal 就是buyer 约看你的房子的时候，产生的一种急于看到房屋内部的一种欲望;
- Curb-Appeal 就是Buyer在看你的房子内部之前已经产生的一种已经喜欢上它的一种 倾向。
最后，关于翻新
什么是房屋翻新？
房屋翻新，英文称Flipping House。简而言之，就是投资者用低价买入状况较差的房屋，通过翻修、整修以及装潢等一系列修缮，再转手卖出而获利的房地产投资行为。
一般来说，最终获利的来源有两部分：
- 来自於翻修之後，因为房屋结构性和功能性的改善，而产生的增值
- 不断上涨的房地产市场所带来的房屋本身的增值
当出售的房子能够两者兼顾的时候，投资者就可以获得更大收益。一所适合做翻新的房子，必须是能够以迅速出售为目的房屋。在购买和出售之间的时间通常从几个月到一年不等。
在HGTV上有很多关于flipping house的节目，看似很简单，你投资了一点钱就挣了50000元，但是，事实上为了获利而倒卖房屋的现实并不像电视上真人秀那样容易。
首先是资金
Flipping房子需要大量短期资金，能够用现金为房屋Flipping融资是最佳的
旧屋翻新比较容易出各种意外状况，影响工期。如果有贷款的话会很大的影响投资人的心态。 投资人自有资金没有利息费用；借钱的房屋抵押贷款人可能要支付数月的利息，这会增加投资人为达到收支平衡而必须出售房屋的情形。如果用现金翻转房子，绝望不会迫使卖家卖出低价。 无需支付利息，即使市场不好可以推迟销售，直到市场回暖并且价格合适为止。所以除非卖家可以支付现金，否则房屋倒闭的财务风险就不值得了。
投资分析
积累专业知识和尽职调查。做House Flipping最重要的一点是要会分析每一个deal，从而筛选出好的deal。这当中涉及到很多知识，包括房屋翻修的成本计算，修复完毕之后的价值分析（After repair value)等等。这可以说是整个项目最重要的一环。在缺乏经验的情况下，强烈建议找一个mentor帮你确认你的分析是正确的。
假设你缺乏专业房地产开发和建筑知识，在购买前也没做足尽职调查，就会使得买房成为赌注，产生诸多不确定的成本。比方说，破旧的地基、陈旧的排水渠，或者是50年代以前建造的老房子里，常用石棉作为隔热材料等等，此类重大问题一旦发生，就会蚕食你的投资收益空间。
如果你是新手，也许就要在经过几次尝试积累了经验、建立起队伍后，才能开始赚钱，熟悉翻新转手的“套路”。任何对房地产实战方面的不熟悉，都可能会导致你的决策判断和最终的结果存在巨大差异。
了解房地产市场
把握市场变化。房地产市场变化虽然不及股票市场给人随时“上上下下的享受”，但仍是瞬息万变的。因此，决定何时出手，在哪里入手是决定利润大小，甚至是投资成败的关键！
只有充分了解当地本土的房地产市场，抓准时机，并且找到合适的目标房源以及最佳的地段，才能使你的翻新房子项目成功！
