• 提前还款的方法
• 是否应该提前还贷
• 什么是提前还款罚款
• 如何减少或避免提前还款罚金
• 降低总贷款成本的一些建议

提前还款的方法

支付额外的抵押贷款

增加月供

增加月供额，可以帮助您更快地还清抵押贷款。但是许多贷款形式每年可能只能增加一定数量的付款，超过了相当月违约，反而会面临罚款。

此外，一旦决定提高月供，就不能选择在贷款期结束之前降回来，通常是5年。

一次性付款

一次性多付一些当然也是一种选择，但通常不会允许超过10%，否则同样会面临违约罚款。一次性支付的时机包括：

• 贷款期结束之前
• 贷款期结束时
• 贷款期内的某些时候
• 合同中规定的某些具体日期

续约时机

当续约贷款时，可以有机会获得较低的利率。一些机构可能会建议贷款期结束前延长贷款期限。此时贷方其实就掌握了主动权，在新利率较低时提前进行续约，即进行延期混合（extend-to-extend）的操作，从而降低月供。

当利率较低时，可以选择减少定期还款金额；如果决定保持定期还款不变，可以更快地还清贷款。

改变频率

改变偿还频率，加速偿可让您每周或每两周付款，这操作会每月支付更多的钱用于抵押贷款，一年下来相当于多了一个月，但会支付更少的利息。

是否应该提前还贷

加速偿还贷款的最大原因是省钱。 

每次支付抵押贷款时，这笔款项都会分为两个不同的部分：本金和利息。本金是借入但仍欠的金额。因此如果借入 100,000 加币并偿还 25,000 加币，则所欠本金为 75,000 加币。利息是为借入这笔钱而支付给贷方的费用，是用别人的钱购买资产所付出的成本。在这个过程中，每月月供将本息同时摊销：加拿大新抵押贷款最常见的摊销期限为 25 年，但您可以将其降至 5 年，或者在某些情况下将其延长至 25 年以上。 

所以偿还贷款的最简单策略是快速完成，通过减少偿还本金所需的时间，从长远来看节省资金。

举个例子：如果借了 450,000 加币，并且还款期限为 25 年，利率为 3%，那么您实际上将向贷方偿还略低于 639,000 加币的费用。这是假设在 25 年内没有加息。总而言之，您向贷方支付了 450,000 加币贷款的近 190,000 的利息。将该贷款的摊销期限缩短至 15 年，将支付的利息减少 80,000 加币。

何时不要提前还贷款

对于任何房东来说，尽快还清抵押贷款应该是一个重要目标——无论你是在这个过程的中途，还是刚刚开始，甚至正在考虑买房。但在某些情况下，将抵押贷款作为优先事项是没有意义的。

例如，如果一个人是个体经营者或经营家庭企业，部分抵押贷款利息可以免税，最终降低应税收入。

此外，如果所购房产既是住宅又是投资房产，那专注快速偿还贷款可能没有意义。相反，投资者应先专注于还清自住房（Prime House）的贷款，然后再处理投资物业的抵押贷款。

当投资可能收益更高

一些房主宁愿把每一分钱都投入投资，也不愿偿还抵押贷款。他们的理由是投资理财产品，或是投资生意的回报高于偿还抵押贷款所获得的保证回报。

我们不妨比较一下：看看手头有 50,000 加币的房东应该投资还是优先支付贷款。

如果抵押贷款为 450,000 美元，房主将抵押贷款利率锁定在 2.85%，并且如果没有进行加速或一次性付款，这额外的 50,000 加币将贷款支付的总利息减少 44,880 美元。（假设摊销期为 25 年，在贷款的第 6 个月一次性付清，且利率没有上涨）。这就相当于投资资金获得 2.8% 的稳定回报。如果此时GIC或高息储蓄账户给到的利率低于2.8%，那么这个回报看起来不错。

但对于一个有纪律的储蓄者，或者如果退休金足以维持生计，则可以将 50,000 加币用于风险更高的投资，以获得更好的回报。

史密斯策略（Smith Manoeuvre）

20年前，维多利亚一位退休的理财策略师Fraser Smith发明了“史密斯策略”（Smith Manoeuvre），也就是先通过贷款投资，再用返还的现金还按揭住房贷款。

这种模式变相实现了按揭利息抵税，能够大幅降低按揭成本，甚至能将偿还贷款的时间提前一半。

史密斯策略具体方法

实行史密斯策略，首先可以申请一份可循环按揭贷款（Readvanceable Mortgage），就是将按揭贷款和房屋净值信用额度（HELOC）两项业务结合在一起。可循环按揭的借款人在还款过程中可用同一处房产作为抵押物，申请新的贷款，如汽车贷款、助学贷款等。

简单来说，可循环按揭就是在你每月正常还清一块钱按揭本金的同时，银行会再借一块钱给你用来投资，这样偿还本金的资金就由纯支出转变为可抵税的投资项目。

通过这种方式取得的新贷款可以用于购买股票或进行其它投资。然后投资的利息就可以用来抵税，而投资返还的税款可以用来偿还房屋按揭贷款。一直重复以上步骤直至房屋按揭贷款还清为止，就会为你省下大笔资金。

如果一个利率为7%的按揭贷款10万加币，那么第一年的非抵税利息费用为 6852 加币。如果将它转化为可抵税的房屋按揭，假定边际税率为40%，那么你将会从税务局收到 6852×0.4=2740 的退税支票。

如果按揭贷款是20万，你从CRA所收到的退税额度也会加倍，变为5481加币。

策略的风险

史密斯策略的确可以大量的减少贷款成本，但不适合所有人。可循环的按揭贷款增加了投资者的债务，因而也增加了投资风险。

股票等投资工具的回报率波动较大，有可能低于贷款利息，而且一旦房价出现下跌，房屋的实际价值也会缩水，这些都会让投资者业主陷入“入不敷出”的困境。  因此史密斯策略要求投资者具有较高的风险承受能力，保证投资回报率至少高于贷款利率。

另外根据按揭贷款类型的不同，可能对提前还款有不同的处罚要求，投资者还应该在潜在的税收利益和罚款数额间进行权衡。所以如果投资者真的想使用史密斯策略，最好提前向金融理财师和税务律师仔细咨询，看看对自己是否有可行性。

提前还贷的优劣对比

优点：

• 节省利息。为偿还抵押贷款而设置的付款越少，支付的利息就越少。提前还清抵押贷款可以节省数万加币。只是要确保与贷方澄清额外付款将用于本金，而不是利息。
• 不再需要每月付款。还清您的贷款，无需每月支付抵押贷款，无债一身轻，腾出现金流用于其他标的，例如退休储蓄（RRSP）或孩子的教育基金。 
• 对房子100%所有权。当没有债务要偿还时，就完成完全拥有自己的房屋的成就，相对自由。
• 内心的平静。对于保守或规避风险的储户来说，不处理抵押债务可以高枕无忧。即使对于更厌恶风险的投资者来说，拥有房屋也能可以高枕无忧，可以更灵活地处理当前收益和累积资产。 

缺点：

• 其它投资可以赚得更多。贷款的平均利率约为 3%。10 年的平均股市回报率约为 9%。因此，在股票市场上投资 10 年，而不是在相同的时间内将这笔钱用于抵押贷款，可能会更有利可图。 
• 按揭提前还款罚款。如果不注意有关提前还款特例，最终可能会因提前还清抵押贷款而向贷方支付大量费用和罚款。为避免这些成本，需要务必仔细阅读抵押贷款合同。找出罚款前可以支付的费用，然后做出相应的计划。 
• 可能会损害信用评分。几个因素构成了信用评分，包括可以获得的信用额度，借入的金额以及持有的贷款类型。例如，可以拥有信用卡、汽车贷款和抵押贷款。通过取消一种信用，信用评分可能会略有影响。

拓展阅读：关于加拿大信用分数的一切

什么是提前还款罚款

提前还款罚款（Prepayment Penalty）是贷款机构在以下情况下可能收取的费用：

• 超过还款允许的额度上线
• 直接违约
• 在贷款期结束前将贷款转让给另一家贷方
• 在贷款期结束前偿还您的全部抵押贷款，包括当出售房屋时

贷方也可能将预付款罚款称为预付款费（Prepayment Charge）用或违约费用（Breakage Cost）。预付罚款可能会花费数千美元。重要的是要知道它们何时申请以及您的贷方如何计算它们。

如果是开放式抵押贷款（Open Mortage），可以提前还款或一次性付款而无需支付罚金。

什么是预付款特权

提前还款特权（Prepayment Privilege）是借方可以在定期还款的基础上为抵押贷款支付的金额而无需罚款。

预付款特权允许您：

• 将月供增加一定百分比
• 一次性支付一定金额或本金的百分比

预付款特权因贷方而异。检查抵押贷款合同的条款和条件，包括：

• 贷方是否允许提前还款
• 贷方何时允许提前还款
• 可以提前还的最低或最高金额
• 会有哪些费用或罚款
• 是否有其它条件

大多数贷方会限制每年允许的预付款金额（如10%），且不可累计。

提前还款罚金如何计算

计算预付款罚款的方式因贷方而异。联邦监管的金融机构，网站上通常有一个预付罚款计算器免费使用。

但通常来说，罚金取决于以下因素：

• 想提前还的金额
• 离贷款期结束还有多少个月
• 利率
• 贷方的计算公式

预付款罚款通常是以下两者中的较高者：

• 3个月利息
• 利率差（Interest Rate Differential，IRD）

如果出现以下情况，贷方通常会使用IRD计算：

• 抵押贷款利率高于当前利率，且
• 贷款合同未满5年

IRD的计算可能取决于抵押合同中的公布利率。当签署抵押贷款合同时，实际利率可能高于或低于公布的利率。如果实际使用的利率较低，则称为折扣利率。

IDR如何计算

要计算 IRD，贷方通常使用 2 个利率。他们会计算当前期限内需要为这两种利率支付的全部利息费用，这些金额之间的差额就是IRD。

第一个利率：

• 签署抵押贷款合同时公布的利率
• 合同中描述的折扣利率

二个利率：

• 相近长度合约期的公布利率
• 相近长度合约期的公布利率减去先前的折扣利率

提前还款罚金计算示例

假设你想通过毁约来签一个新的低利率贷款合约时，假设如下：

• 贷款余额：$ 200,000
• 当前利率：6%
• 合约剩余时间： 5 年任期剩余 36 个月（3年）
• 当前公布利率：4%（36个月）

大概的费用是：

• 3 个月利息：$3,000
• IRD：$12,000

在这种情况下，必须支付 12,000 加币的超前还款罚款，以及可能的管理费。

如何减少或避免提前还款罚金

考虑以下方法来减少支付的罚款金额。

充分利用提前还款特权

每年充分利用预付款特权。任何未来的提前还款罚款都将基于较低的抵押贷款余额。

等到你的任期结束预付

如果想偿还的额度较大，在合约期结束时偿还（5年续约时），没有任何罚金。

转移您的抵押贷款

如果要购买新房，试试贷方是否可以转移抵押贷款。这意味着将现有的利率，条款和条件带到新的屋子。

货比三家

续签贷款时货比三家。联系各种贷方和贷款经纪人，检查是否有更好的选择以及更大的灵活性。

借方需要知情哪些事情

如果贷方是联邦监管的金融机构，例如银行，他们必须提供某些信息。

以下详细信息必须出现在您的抵押贷款协议开头的信息框中：

• 提前还款特权
• 提前还款罚款
• 其它关键细节

贷方必须解释他们如何，参考哪些因素来计算提前还款罚款。这些细节必须清晰、简单且不具误导性。

降低总贷款成本的一些建议

首付比例不宜过低

虽然有时购买房屋时只需支付 5% 到 10% 的首付就可以，但对白领阶层而言，适当提高一些首付会在长期中收益，避免一些利息，以及因为首付过低而必须缴纳的贷款保险。

提高首付的一种好方法是使用联邦购房者计划，该计划可让买家在一个日历年内从注册退休储蓄计划中提取最多 35,000 加币（夫妻则为 70,000 加币）用于购买或改善自住房。

量力而行

购买符合预算的房屋。在自己的梦想家园和财政风险上要做好权衡。大多数人在预算范围内购买房子时，不太可能低于 20% 的首付，并在月供上不会有太大压力。

利率很重要

很多时候，买家会坚持使用他们已经知道并拥有账户的银行或金融机构。但在利率这件事上不要嫌麻烦，要货比三家，包括信用合作社和单一贷方（使用抵押经纪人并且只处理抵押贷款的贷方），因为这些机构通常可以提供比大银行更好的利率和条款。

何时收取利息

加拿大的大多数标准抵押贷款每半年收取一次利息，意味着贷方每年两次根据未偿本金和未偿债务的累积利息计算所欠的利息，称为半年复利（Semi-annual Compounding Interest）。复利增长的速度取决于复利的频率。频率（或复利期数）越高，复利就越大。正因为此，在同一时期内年复利利率为 10% 的贷款实际上比半年复利利率为 5% 的贷款产生的利息要少。

5加速支付

在完成抵押贷款时，可以考虑从每月付款改为加速付款。

加拿大有许多不同的付款方式，包括双周付款和加速双周付款。使用双周付款，每年将支付 26 次付款（每月抵押贷款付款乘以 12 再除以一年中的 26 个付款期）。通过加速双周付款，每年仍需支付 26 次付款，但金额略高于常规双周付款（每月付款除以 2）。这些额外的付款会稍微快一点地减少本金债务。

一次性付款或额外付款

更快还清贷款债务的关键是获得可以让借方提前还贷，大多数抵押贷款允许借款人每年提前还本金的 10% 至 20%。

增加月供

为了让自己两全其美，可以考虑延长摊销时间并增加一些月供。如果你的每月还贷为 1,200 加币，且贷款条款允许双倍还款，你可以将其增加到每月 2,400 加币。即可在 10 年内还清 20 年期的抵押贷款。